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风险敞口暴露担忧兑付危机 信托收紧地产项目风控

发布时间:2019-12-04 10:42:04

公司高速扩张的房地产项目,最近开始放慢节奏。

“三季度以来,信托公司收紧房地产项目风控,有些项目报上去就没下文。”一位信托业内人士告诉记者,就是一个典型代表,自10月以来,他们内部暂停审批地产融资项目。

而这种对地产项目的谨慎情绪,正由链条前端的项目团队逐渐传导至投资者。

主动收缩风控

信托业协会最新发布的数据显示,今年三季度房地产信托新增规模达1675亿元,创2010年以来的历史最高水平,同比增长97.22%,环比增长8.48%。

“信托公司参与的房地产项目分为单一信托和集合信托两种,其中前者多为通道,后者多是信托公司做的主动管理业务,目前仍保持着刚性兑付。”启元财富投资分析总监汪鹏向记者表示,“协会公布的房地产信托三季度融资规模飙升,但实际上信托公司都在收紧房地产集合信托计划的风控”。

据记者了解,很多信托公司自10月开始就放慢集合房地产信托计划的推进。

“圈内传中融信托已经暂停审批房地产项目。虽然项目还是可以申报,但基本没有下文。”一位业内人士透露,10月以来,中融信托上报的房地产项目,迟迟等不到批文。

“现在批下来的项目确实很少。”一位近期离开中融信托的内部人士介绍,老牌信托公司近期对房地产项目都比较谨慎,现在审批能通过的项目,要么是一线开发商,要么是一线城市。

在前述中融信托内人士看来,项目审批放缓,还跟当前的时点有关。

“10月上报的项目,批下来已经是11、12月。年底正是银行冲存款的时点,很难募集资金。”前中融信托内部人士介绍,每到10月,信托公司就会主动刹车,将一些融资需求不是很紧急的项目,留到明年年初再安排。

收缩房地产项目,并非仅中融信托一家。记者接触的资产规模排在前十五的几家信托公司,近期对地产项目的风控也是趋严。

“中大型信托公司,只要一听到三线城市,项目就枪毙了,这是他们接项目的门槛。”汪鹏了解的一个代表性细节是,一家地处三线城市的一级资质开发商在当地核心地段开发住宅楼盘,融资规模只需要2个亿,都过不了信托公司的风控。

深圳一家位于福田区的大型信托公司同样对地产项目非常挑剔。

“必须是大品牌的开发商,或者是一二线城市。三四线城市的项目,都不会去碰。这不仅是后期兑付有风险,销售也会有问题。”这家公司的信托经理表示,银行对开发贷变得谨慎,这促使信托公司开始收缩地产项目。

这种谨慎不仅是表现在大型公司,一些前期风格比较激进的中型信托,亦开始转变态度。

“我们最近很少做房地产项目,因为公司审批很难通过,多方协调也麻烦。”五矿信托一位信托经理介绍,他们小组最近忙着做资管的通道项目,仅11月第一周就做了5单,“盖一个章就能收0.1%的通道费”。

担忧兑付危机

信托公司对房地产项目的谨慎,在三季度集合信托产品中已有体现。

用益信托工作室统计的集合资金信托产品数据显示,房地产信托产品成立规模已经连续3个月下降。其中,8月募集资金为214.19亿元,但9月和10月分别下降至174.86亿元和123.65亿元。

信托公司收缩地产项目,在于他们对地产行业的悲观预期。

“过去七八年的经验证明,房地产周期一直处于上涨趋势,但这趋势什么时候会发生逆转,大家都看不懂。”深圳一家信托公司结构融资部人士直言,项目团队对房地产周期拐点的到来非常担忧。“一旦有大调整,价格下跌,成交量萎缩,开发商的资金回笼就会有问题。”

信托公司的担忧,主要体现在存量产品的到期兑付问题。

“2012年以来报道出来的有兑付风险的项目就有十几单,实际发生的肯定不止这个数。”前述深圳大型信托公司信托经理表示,很多两年期的项目明年到期,如果碰上地产行业调整,兑付压力会非常大。

事实上,地产信托计划的风险已经逐渐显现。今年以来曝光的多起兑付问题案例大多为房地产项目,例如,四川信托舟山“锦都置业”融资项目、重庆信托山东“火炬置业”集合信托计划等。

某第三方研究机构的数据统计,从2012年年初至今,已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险,占全部暴露风险的信托项目的逾七成。

“房地产信托计划存量已经非常大,未来陆续会有房企爆出有兑付问题,需要通过发行新的信托计划来对接老产品。”新华信托一位副总称,现阶段信托公司不主动开拓房地产项目,也是为明年盘活存量老产品做准备。

风险敞口暴露

这种对地产项目的谨慎情绪,已经传导至购买产品的投资者。

“三季度开始,我就不买房地产信托项目。”(化名)是一家大型信托公司的高级信托经理,在信托行业干了5年。今年以前,只要公司有地产项目,他都毫不犹豫地以“拖拉机”账户的方式参与投资。

“信托计划的购买起点要100万,我每一笔投资也就5万,直接放在买入量比较多的同事账户。”陈健称,只要公司有地产项目,他都是大胆地买。曾经公司发行了万科在一线城市的融资项目,“就连劣后端也照样买”。

但今年以来,陈健对地产项目的态度逐渐发生改变。“质量好的地产项目明显偏少,一线城市的项目很少见,基本都是二三线地区的项目。”

这让陈健逐渐意识到,跟前几年参与的信托计划相比,现在的项目瑕疵更多、风险更大一些。

“以前投了几个三线城市的项目,锁定期还有一年左右,现在很担心。”出于对地产项目兑付风险的担忧,陈健从三季度开始就不再买地产项目,转而将资金配置在公司的资金池项目。

“资金项目门槛也要100万,期限有1个月、3个月、半年,但最大的好处是公司会兜底。”陈健称,其近期投资的期限3个月的资金池项目,收益率超过6%。

在业内看来,信托项目经理开始不买地产信托计划,这是地产类项目风险敞口逐渐暴露的一个信号。

“明后两年是地产行业危机显现的时候,地产要经历一轮价格下跌的大调整。三四线城市的地产融资项目,风险暴露的概率会更高。”汪鹏称,今年以来,启元财富对代销信托产品极其谨慎。

据汪鹏介绍,启元参与销售的地产项目主要为东部二线城市、五证俱全、或大型开发商的项目。这种项目,一旦地产行业大调整,对抗风险的能力较强。

记者注意到,今年发行的地产信托产品中,三线城市的项目还是有不小的比例。汪鹏认为,这类项目未来发生兑付危机的可能性会比较高。

“三四线城市,在地图上看是很中心的地方,但这种地方外地人口不流入,房产主要靠本地人消化。”汪鹏走访开发商融资项目时发现,这些城市的房产已经处于过剩状态,成交量有很长一段时间已经“走不动”。

记者从第三方理财机构、信托公司财富管理部了解到,投资者对地产项目的需求也在下降。

“以前只要有房地产信托计划,投资者就会抢。但现在开始犹豫、观望,很多客户觉得地产项目占资产配置的比例已经很高,不想再增加这类资产。”用益信托分析师李旸介绍。

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